Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить квартиру по переуступке?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Многоэтажка строится за несколько лет. Чем ближе срок сдачи жилья в эксплуатацию, тем сильнее растёт стоимость квадратного метра. Переуступка прав даёт возможность жить в понравившейся новостройке, даже если квартиры в ней уже распределены. Дольщик, выступающий как инвестор, продаст жильё дешевле, чем застройщик. И, как правило, права переуступают в домах, которые практически достроены.
Как получить квартиру по договору переуступки прав требования
Если вы заключили сделку переуступки прав и успешно зарегистрировали договор — дождитесь завершения стройки.
Новому дому назначат почтовый адрес, оформят протокол по разделу жилья, выпишут кадастровые паспорта. Застройщик выдаст копию документа, подтверждающего введение объекта в эксплуатацию и подпишет акт приёма-передачи. Теперь вам нужно зарегистрировать право собственности в МФЦ либо Росреестре.
Для этого потребуются:
- паспорт;
- договоры переуступки и долевого участия в строительстве;
- копия документа, подтверждающего сдачу объекта в эксплуатацию;
- акт, подтверждающий приём и передачу жилья;
- квитанцию об оплате госпошлины: 2 000 рублей — физлицам, 22 000 рублей — юрлицам.
Если все сделано правильно, то через 10 дней вам вернут оригиналы документов, а также выписку из ЕГРН.
Хитрости торга или как получить максимальную выгоду
Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи (принятия квартиры). После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 — 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно. Соответственно в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке.
Аналогичная ситуация и с компаниями-подрядчиками, которые получили жильё от застройщика в счёт оказанной услуги или поставок материалов. Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.
Зачем пользоваться переуступкой
Переуступка прав — не самый очевидный способ приобрести квартиру в новостройке. Подавляющее большинство покупателей жилья на первичном рынке предпочитают иметь дело напрямую с застройщиком: в Москве доля таких сделок составляет около 90%, сообщает риелторское агентство «Бест-Новострой» со ссылкой на данные Росреестра.
По итогам первых десяти месяцев 2020 года доля уступок по ДДУ составила 10,9% от всех сделок с новостройками — это договоры, подписанные покупателями-физлицами как с другими физлицами, так и с компаниями, реализующими квартиры, отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Несмотря на то что с введением эскроу схема оформления переуступки несколько поменялась, это, по ее словам, не препятствует заключению таких договоров, но скорость проведения сделок во многом зависит от того, насколько у банка и застройщика отработаны эти механизмы. Важно и то, что в московских проектах пока преобладает старая схема реализации квартир (без эскроу), отмечает эксперт.
Больше всего сделок совершается по переуступке прав от юрлиц (2762 сделок, 6,7% с января по октябрь), меньше — переуступка от физлиц (1766 сделок, 4,2%), указали в «Бест-Новострое».
Жанна Колесникова, руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры»:
— Необходимо проверить оплату продавцов стоимости квартиры в полном объеме. Дело в том, что уступка прав на квартиру может производиться после уплаты дольщиком всей цены квартиры по ДДУ. В таком случае согласия застройщика на уступку не требуется. Если цена квартиры оплачена неполностью, к вам одновременно с правами на получение квартиры перейдет обязанность погасить оставшийся долг. И в таком случае согласие застройщика на заключение договора уступки необходимо.
Для проверки оплаты цены квартиры по ДДУ лучше всего попросить предоставить вам справку от застройщика, в которой он подтверждает, что денежные средства по ДДУ внесены в полном объеме.
Помимо подписания договора уступки прав по ДДУ, прежний дольщик обязан отдать вам оригинал ДДУ. Исключение — только в ситуации, когда один ДДУ заключен в отношении нескольких объектов (квартир или нежилых помещений), а к вам по договору уступки переходят права на одну или несколько из них, но не на все. В такой ситуации просите передать вам копию ДДУ, заверенную прежним дольщиком и застройщиком.
Договор уступки прав по ДДУ подлежит государственной регистрации в ЕГРН. Для его регистрации стороны договора (прежний и новый дольщик) через МФЦ подают заявления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (Росреестр), к заявлениям прикладывают сам договор уступки — по одному для каждой стороны и один для регистрирующего органа. Кроме того, при подаче заявлений необходимо оплатить государственную пошлину за регистрацию договора в размере 350 руб.
Что значит переуступка
Переуступка актуальна только в случае покупки недвижимости, находящейся на любой стадии возведения, то есть когда дом еще не сдан. Застройщики имеют право продавать квартиры в строящемся здании в любой момент. Причем чем дальше срок окончания строительства, тем ниже стоимость. Цена достигает своего пика после сдачи объекта в эксплуатацию.
Самые низкие расценки — на стадии котлована, то есть на самом старте возведения. Уже тогда застройщик начинает продажу будущих квартир. Так как объект не сдан, право собственности оформить невозможно. Между покупателем и продавцом заключается ДДУ — договор долевого участия. Согласно ему регистрация прав собственности возможна после сдачи и ввода объекта в эксплуатацию.
Кто покупает такую недвижимость?
-
Физические лица. Люди, которые хотят приобрести по переуступке жилье дешевле или намерены заработать на перепродаже, когда стоимость квартиры станет выше (ближе к стадии завершения строительства, после сдачи дома и приема квартиры);
-
Юридические лица. Это инвестиционные компании, которые приобретают сразу несколько квартир на начальных стадиях возведения с целью заработать на перепродаже.
Как купить квартиру по переуступке в ипотеку
Теперь рассмотрим, как происходит оформление такой покупки. Для начала нужно убедиться, что сделка вообще возможна. Для этого нужно прочесть действующий ДДУ продавца. Если там есть запрет на переуступку, сделка невозможна в любом случае. Кроме того, в договор может быть внесен пункт о том, что такая продажа должна согласовываться с застройщиком, необходимо получение разрешения от него.
Второй важный момент — если продажа по переуступке возможна, нужно узнать у застройщика, какие банки аккредитовали дом. К ним и можно обратиться для оформления ипотеки. Бывают обратные ситуации, когда, обращаясь в банк, вы получаете возможность ознакомиться с перечнем партнеров-застройщиков, у которых можно приобрести жилье.
Важно! Прежде чем обратиться в банк, изучите его требования к заемщику, пакет необходимых документов. Требуется первый взнос — минимум 15–20% от стоимости недвижимости.
Продажа по переуступке квартиры, приобретенной в ипотеку, тоже возможна. В этом случае происходит переоформление ипотечного кредита на покупателя, которому переходит право собственности. Иными словами, при продаже такой квартиры вы передаете право не только на сам объект недвижимости, но и на ипотеку. Здесь есть важный нюанс – банк должен одобрить смену заемщика, а значит – покупателем может выступить только лицо, которое удовлетворяет требованиям банка и соответствует портрету заемщика по возрасту, доходам и другим параметрам. Либо же покупатель может погасить ипотечный долг единовременным платежом: тогда банк должен подготовить общую сумму для погашения.
Ипотечная квартира продается по переуступке чуть дольше по вполне очевидной причине: вы не сможете установить при продаже цену на объект ниже, чем стоимость вашей ипотеки плюс издержки – в противном случае продажа просто окажется невыгодной для вас.
Срочная продажа по переуступке: реальные сроки
В интернете можно найти истории, как квартиры продают буквально за 1-2 дня. Сразу оговоримся – такие сроки далеки от реальности. Пара дней уйдет у вас на поиск подходящего покупателя (который будет согласен на сверхсрочное оформление документов), а затем начнется самое интересное: проведение сделки и ее регистрация.
Даже ускоренное оформление не позволит вам передать права на квартиру и получить деньги быстрее, чем за 1-2 недели. Продажа квартиры – не сиюминутное дело, а серьезное мероприятие. Оно включает обращение в многофункциональный центр или поход к нотариусу (второе – быстрее), закладку денег в ячейку или перевод средств на аккредитив, согласование передачи прав с застройщиком, подписание договора уступки, его регистрацию в Росреестре и, наконец, открытие ячейки. И это не считая таких деталей, как получение согласия от супруга.
Особенности приобретения квартиры по переуступке в ипотеку
Купить квартиру по переуступке возможно и в кредит. Банки положительно относятся на покупку квартиры на первичном рынке. На вторичном же рынке существуют некоторые ограничения. К тому же если дом будет в скором времени сдан, то вероятней всего последует одобрение банка после подачи заявки.
Для оформления жилищного займа лучше обратится банк кредитующий, ту новостройку где находится приобретаемая квартира. Так как сделка будет юридически чиста, банки не станут сотрудничать с «левой» организацией.
Бывает, что банки отказывают из-за объекта недвижимости, так как:
- Застройщик не вызывает доверия.
- Заемщик не платежеспособен или не соответствует критериям банка.
- Расположение объекта не в близи отделения банка.
Что такое переуступка прав
Сегодня продать и купить недвижимость в России можно несколькими способами. Классический договор купли-продажи заключается, если квартира уже построена – когда вы приобретаете готовый объект у застройщика или жилье на вторичном рынке.
Если квартира только строится, можно заключить с застройщиком ДДУ – договор долевого участия. Сегодня действуют достаточно серьезные механизмы обеспечения прав дольщиков, которые делают ДДУ более безопасным инструментом, чем еще несколько лет назад (например, счета-эскроу).
Но как быть, если ДДУ заключен, до конца строительства еще много времени, а квартиру по этой сделке нужно продать уже сейчас? Подойдет цессия, или договор переуступки прав на квартиру.
По переуступке продается не объект недвижимости (ведь его еще нет), а право на него. Действующий дольщик (цедент) выходит из ДДУ, а на его место приходит покупатель переуступки – цессионарий. После оформления всех документов цессионарий (покупатель) получит все права и обязанности дольщика по ДДУ, который ранее был заключен на эту квартиру.
У переуступки есть свою плюсы и минусы. Это вполне законная процедура, главное, чтобы намерения сторон не были мошенническими.
Юридическое оформление договора переуступки
Переуступка прав требования оформляется примерно так же, как покупка обычного жилья. Договор проходит госрегистрацию в ЕГРН, для чего его стороны подают заявления в Росреестр через МФЦ. К ним прикладывается собственно договор ППТ в трех экземплярах и оплачивается госпошлина. Полный перечень документов, требующихся для сделки, выглядит следующим образом:
- паспорт либо иной документ, удостоверяющий личность;
- квитанция о внесении государственной пошлины;
- ДДУ, внесенный в ЕГРН;
- договор ППТ со всеми дополнениями;
- согласие супруга, если жилье покупается в совместную собственность;
- согласие органа опеки на ППТ, если участником ДДУ является несовершеннолетнее или недееспособное лицо;
- согласие девелопера на ППТ, если таковое требуется.
Форму договора ППТ нередко предоставляет застройщик, поскольку он заинтересован в юридически правильном оформлении сделки.
Пошаговый алгоритм действий
Переуступка права собственности на квартиру в новостройке осуществляется на основе оформления договоренности между цедентом и цессионарием, впоследствии утверждающегося в гос. службе, осуществляющей регистрацию прав на собственности.
Алгоритм:
- составление договора – в нем необходимо отмечать гарантии сторон, сроки осуществления, стоимость и другие необходимые нюансы, а также реквизиты сторон. Переуступку права собственности можно также провести через процедуру заверения у нотариуса, который, в том числе, может выступить гарантом дополнительной прозрачности процедуры, проведя проверку правомочности действий продавца, отсутствия залога на квартире и т.д.;
- прибытие в регистрирующий орган (Рег. Палата, МФЦ);
- подписание договора цессии, подтверждающего факт переуступки требования на квартиру – подписание происходит всеми сторонами, что участвуют в сделке, в присутствии и под надзором сотрудника рег. органа;
- далее регистратору предоставляются документы, необходимые для воплощения сделки в жизнь;
- в кассе, принимающей платежи (как правило, непосредственно в рег. органе), производится оплата пошлины (гос.), квитанции выдаются отдельно, на руки каждому участвующему в сделке цессионарию;
- регистратором заполняется на основе предоставленной документации заявление. В заявлении прописываются: объект сделки (недвижимость) с тех. характеристиками, а также индивидуальные данные всех, кто принимает участие в сделке;
- после составления заявление проверяется участниками мероприятия и подписывается каждым индивидуально;
- сотрудник, проводящий регистрацию, забирает заявление, оригинальные версии и копии предоставленной документации (исключая паспорта), цедент и цессионарий получают расписки о том, что рег. органом были приняты документы, необходимые для завершения процедуры государственной регистрации сделки;
- от пяти до десяти дней – обычный срок на проведение мероприятий по регистрации, всегда существует возможность совершить звонок в рег. службу получить сведения о сроке, к которому прибыть за документацией;
- в день, установленный для получения документов, покупатель получает в рег. органе зарегистрированный и вступивший в силу договор, подтверждающий переуступку права собственности. Продавец должен получить договор основания, который был заключен с компанией-застройщиком, необходимый для осуществления выплаты налога с продаж. Документы выдаются при демонстрации паспорта и предоставленной при регистрации расписки.
В чем преимущества переуступки прав на квартиру в новостройке?
Этот вариант оказался настолько выгодным для всех сторон, что порядка трети всех сделок по квартирам в новостройках проводится именно по нему. Причем от удобства для конкретного покупателя уровень таких сделок может шагнуть к серьезному инвестированию, когда в строящемся здании выкупаются целые квартирные блоки только для того, чтобы затем получить прибыль на переуступке прав на квартиру в новостройке.
Как правило, такая сделка с недвижимостью проводится по одной из предоставляемых российским законодательством схем — ЖСК, ДДУ или ПДКП. И для приобретающей жилье стороны этот вариант оказывается выигрышным, поскольку очень часто затраты на него оказываются меньшими, чем в предложении застройщика.
Главные подводные камни
Корень практически всех возможных при переуступке прав на квартиру в новостройке проблем — это те материальные отношения, в которые оказались вовлечены участвующие в происходящем стороны.
Например, распространенной проблемой становится ситуация, когда изначальный покупатель «забывает» рассказать о том, что оплата ДДУ осуществлена лишь частично. Или такая «забывчивость» случается с первичным инвестором, если помещение становится залогом в банковских вопросах.
Поэтому к моменту, когда переуступка отправится на государственную регистрацию, все подобные обременения должны быть абсолютно в полном объеме сняты. Конечно, бывают и альтернативы: кредитный долг при согласии покупателя может быть переоформлен на него.
Итоговый расчет, по практически единодушному мнению экспертов рынка, следует производить лишь тогда, когда государственная регистрация будет осуществлена полностью и у приобретающей стороны на руках будут такие документы, как:
- — непосредственный договор переуступки, разумеется, вместе с оригиналом;
- — согласие Застройщика;
- — подтвержденный расчет по изначальному договору;
- — акт, согласно которому передаются документы.
В целом переуступка была и остается актуальной темой благодаря тому, что число потенциальных и фактических инвесторов достаточно велико, эта схема выгодна и для них, и для внимательных и рациональных покупателей, а список инвесторов пополняют по разным причинам изменившие свое решение о приобретении. При грамотном подходе — это отличный вариант.
Юридическая консультация по переуступке проходит у нас в офисе, на Сенной Площади в Центре Новосибирска. Юристы Законного Права специализируются на сделках с недвижимостью и могут либо провести для вас переуступку прав на квартиру под ключ, либо проверить документы прордавца, либо дать ряд советов, если вы решили провести сделку самостоятельно.
Когда с продажи нужно платить налоги?
НДФЛ в размере 13% прибыли взимается со всех доходов физических лиц. Продажа жилья по переуступке – не исключение. НДФЛ в данном случае взимается тогда, когда стоимость сделки превышает 1 миллион рублей. С суммы, указанной в договоре цессии вычитается 1 миллион рублей. Остаток облагается налогом.
Если продать квартиру, то сведения в налоговую поступают из Росреестра и налоговое удержание оформляется автоматически. В текущий налоговый период продавцу следует заполнить налоговую декларацию и оплатить налог.
Заключение На ДДУ или ПДКП можно оформить переуступку права требования. Такой договор полностью исключает из правовых отношений одного участника, а на его место включает нового. Такой договор является приложением к основному договору. При переуступке по ДДУ требуется регистрация.